Herausgeber: VIMMOVI Immobilien, Essen · Stand: 26. September 2026
Warum eine fundierte Wertermittlung wichtig ist
Der angesetzte Preis beeinflusst Erfolg und Dauer eines Verkaufs. Ein zu hoch angesetzter Preis kann Interessenten abschrecken, ein zu niedriger verschenkt Vermögen. Maßstab ist der Verkehrswert, auch Marktwert genannt: der Preis, der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre (§ 194 BauGB).
Eine neutrale Wertermittlung ist außerdem in vielen Lebenslagen die Basis für faire Entscheidungen, etwa bei Erbengemeinschaften, Scheidungen oder der Auszahlung von Miteigentümern.
Quelle: § 194 Baugesetzbuch (BauGB), abgerufen am 26.09.2026.
Die drei Verfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung
Die Immobilienwertermittlungsverordnung vom 14. Juli 2021 (ImmoWertV, in Kraft seit 1. Januar 2022) nennt drei Verfahren; es können auch mehrere herangezogen werden. Gewählt wird nach der Art des Objekts, den Gepflogenheiten im Geschäftsverkehr und der Eignung der verfügbaren Daten, und die Wahl ist zu begründen (§ 6 Absatz 1 ImmoWertV).
- Vergleichswertverfahren: Der Wert wird aus einer ausreichenden Anzahl von Vergleichspreisen abgeleitet (§ 24 Absatz 1 ImmoWertV). Als Datengrundlage veröffentlicht der Gutachterausschuss Essen Immobilienrichtwerte für Eigentumswohnungen, freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Doppelhaushälften und Reihenhäuser.
- Ertragswertverfahren: Grundlage sind die marktüblich erzielbaren Erträge (§ 27 Absatz 1 ImmoWertV). Es passt deshalb zu Objekten, die vermietet werden, etwa Mehrfamilienhäusern.
- Sachwertverfahren: Der Wert ergibt sich aus dem Sachwert der Gebäude und Außenanlagen sowie dem Bodenwert (§ 35 Absatz 1 und 2 ImmoWertV).
Werden mehrere Verfahren herangezogen, lassen sich die Ergebnisse gegeneinander plausibilisieren.
Quellen: § 6 ImmoWertV, § 24 ImmoWertV, § 27 ImmoWertV, § 35 ImmoWertV, alle abgerufen am 26.09.2026; Immobilienrichtwerte Essen 2026, BORIS-NRW, Datenlizenz dl-de/zero-2-0.
Welche Faktoren den Wert bestimmen
Wesentliche Werttreiber sind Lage (Makro- und Mikrolage), Grundstücks- und Wohnfläche, Baujahr und energetischer Zustand, Ausstattung, Zuschnitt sowie die aktuelle Marktnachfrage. Wie groß die Lageunterschiede sind, zeigen die Immobilienrichtwerte für Essen zum Stichtag 1. Januar 2026: Für die Standard-Eigentumswohnung des Gutachterausschusses (Baujahr 1962, 69 m², mittlerer Standard, unvermietet) liegen sie stadtweit zwischen 1.900 und 3.300 € je Quadratmeter Wohnfläche.
Die statistische Grundlage liefert der Gutachterausschuss: Er erhält vom beurkundenden Notar eine Abschrift jedes Grundstückskaufvertrags, führt daraus die Kaufpreissammlung und ermittelt Bodenrichtwerte und weitere für die Wertermittlung erforderliche Daten (§ 193 Absatz 5, § 195 Absatz 1, § 196 Absatz 1 BauGB). Laut Grundstücksmarktbericht 2026 für Essen stiegen die Preise für weiterverkaufte Eigentumswohnungen 2025 um 8,2 % gegenüber dem Vorjahr, bei weiterverkauften Ein- und Zweifamilienhäusern um 1,1 %; die Zahl der Kauffälle lag um 13,2 % über dem Vorjahr. Die individuelle Einordnung erfolgt im Abgleich mit dem konkreten Objekt. Auch weiche Faktoren wie Ausblick, Ruhe oder die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr fließen in die Bewertung ein.
Quellen: § 193 BauGB, § 195 BauGB, § 196 BauGB, abgerufen am 26.09.2026; Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen, Grundstücksmarktbericht 2026, S. 14; Immobilienrichtwerte Essen, Stichtag 01.01.2026, BORIS-NRW; beide Datenlizenz dl-de/zero-2-0.
Online-Bewertung versus Vor-Ort-Bewertung
Eine Online-Bewertung gibt eine schnelle erste Orientierung anhand weniger Eckdaten. Belastbar wird die Einschätzung jedoch erst durch eine persönliche Begehung, die Zustand, Modernisierungsstand und Mikrolage berücksichtigt, also Faktoren, die ein Online-Tool nur begrenzt erfassen kann.
Wann sich ein Verkehrswertgutachten lohnt
Für einen Verkauf ist kein Verkehrswertgutachten vorgeschrieben; eine fundierte Markteinschätzung ist eine gute Grundlage für die Preisfindung. Ein Gutachten über den Verkehrswert erstellen Sachverständige oder, unter anderem auf Antrag des Eigentümers, der Gutachterausschuss (§ 193 Absatz 1 BauGB). Es ist kostenpflichtig und vor allem dann sinnvoll, wenn der Wert vor Gericht, gegenüber dem Finanzamt oder in einer Erbauseinandersetzung belastbar nachgewiesen werden muss.
Quelle: § 193 Absatz 1 BauGB, abgerufen am 26.09.2026.
Wie Sie sich auf die Bewertung vorbereiten
Sie können eine Wertermittlung aktiv unterstützen: Halten Sie Unterlagen wie Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Baujahr, durchgeführte Modernisierungen und den Energieausweis bereit. Auch Angaben zu Sanierungen an Dach, Fenstern, Heizung oder Bädern helfen, den Zustand korrekt einzuordnen. Wie viel der Modernisierungsstand ausmacht, zeigt das Immobilienrichtwertmodell des Gutachterausschusses Essen 2026: Ein modernisiertes freistehendes Einfamilienhaus wird mit dem Faktor 1,135, ein teilweise modernisiertes mit 1,065 gegenüber einem nicht modernisierten Vergleichsobjekt angesetzt.
Je transparenter Sie Stärken und Schwächen der Immobilie darstellen, desto belastbarer fällt die Einschätzung aus. Eine ehrliche Grundlage beugt Preisverhandlungen vor, die sonst erst bei der Besichtigung aufkommen und den Verkauf verzögern können.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen, Örtliche Fachinformation zu den Immobilienrichtwerten 2026, LGDIR_2_0510900_2026, S. 3, BORIS-NRW, Datenlizenz dl-de/zero-2-0.
Dieser Ratgeber gibt einen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung. Stand: 26. September 2026.