Die Antwort in 30 Sekunden
- Pflicht beim Verkauf und bei der Vermietung von Häusern und Wohnungen.
- Zeitpunkt: spätestens bei der Besichtigung vorlegen, nach dem Kaufvertrag übergeben.
- Inserat: Liegt der Ausweis beim Inserieren vor, müssen Art des Ausweises, Energiekennwert, Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse drinstehen.
- Gültigkeit: zehn Jahre ab Ausstellung.
- Ausnahmen: kleine Gebäude bis 50 m² Nutzfläche und Baudenkmäler.
- Bußgeld: bis zu 10.000 Euro.
Rechtsgrundlage ist das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, früher Gebäudeenergiegesetz GEG), §§ 79 bis 88 und § 108, Stand der letzten Änderung vom 23. Juli 2026.
Wann ist der Energieausweis Pflicht? Alle Fälle im Überblick
Die Pflicht hängt nicht vom Gebäude allein ab, sondern vom Anlass. Diese Tabelle zeigt, wann Sie einen Energieausweis brauchen.
| Situation | Energieausweis nötig? | Grundlage (GModG) |
|---|---|---|
| Verkauf eines Hauses, einer Wohnung oder eines bebauten Grundstücks | Ja: spätestens bei der Besichtigung vorlegen, nach dem Kaufvertrag übergeben | § 80 Abs. 3 und 4 |
| Vermietung, Verpachtung oder Leasing | Ja, mit denselben Vorlage- und Übergabepflichten | § 80 Abs. 3 und 5 |
| Erbbaurecht an einem bebauten Grundstück bestellen oder übertragen | Ja | § 80 Abs. 3 und 4 |
| Neubau | Ja: Energiebedarfsausweis nach Fertigstellung | § 80 Abs. 1 |
| Sie bewohnen die Immobilie selbst, kein Verkauf, keine Vermietung | Nein | § 80 Abs. 3 (Pflicht nur bei den genannten Anlässen) |
| Erbschaft oder Schenkung ohne Verkauf | Nein, erst beim späteren Verkauf oder bei Vermietung | § 80 Abs. 3 |
| Kleines Gebäude mit höchstens 50 m² Nutzfläche | Nein | § 79 Abs. 4, § 3 Nr. 17 |
| Baudenkmal | Keine Pflicht bei Verkauf und Vermietung | § 79 Abs. 4 |
Für Verkäufer heißt das: Spätestens mit der Verkaufsabsicht sollte der Ausweis vorliegen, denn er wird schon für das Inserat gebraucht.
Wann muss der Energieausweis vorliegen?
Der Verkäufer oder der Makler muss Interessenten den Energieausweis oder eine Kopie spätestens bei der Besichtigung vorlegen; ein gut sichtbarer Aushang während der Besichtigung genügt. Findet keine Besichtigung statt oder fragt ein Interessent nach, ist er unverzüglich vorzulegen. Nach Abschluss des Kaufvertrags erhält der Käufer den Ausweis oder eine Kopie unverzüglich (§ 80 Absatz 4).
Beim Verkauf eines Wohngebäudes mit höchstens zwei Wohnungen muss der Käufer nach der Übergabe ein informatorisches Beratungsgespräch zum Energieausweis führen, wenn ein solches Gespräch unentgeltlich angeboten wird (§ 80 Absatz 4 Satz 6).
Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis?
Der Verbrauchsausweis beruht auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der vergangenen Jahre und spiegelt damit auch das Verhalten der Bewohner. Der Bedarfsausweis berechnet den Energiebedarf aus der Bausubstanz, also Dämmung, Fenster und Heiztechnik, unabhängig vom Nutzerverhalten.
Einen Bedarfsausweis brauchen Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde. Das gilt nicht, wenn das Haus schon bei Fertigstellung das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 erreichte oder später mindestens auf dieses Niveau modernisiert wurde (§ 80 Absatz 3). In allen anderen Fällen haben Sie die Wahl.
Was muss ins Inserat?
Liegt ein Energieausweis vor, müssen Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien, also auch auf Immobilienportalen, diese Angaben enthalten (§ 87 Absatz 1):
- die Art des Energieausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis),
- den Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs,
- die wesentlichen Energieträger der Heizung,
- bei Wohngebäuden das Baujahr laut Energieausweis,
- bei Wohngebäuden die Energieeffizienzklasse.
Energieeffizienzklassen A+ bis H
Die Klasse ergibt sich direkt aus dem Endenergieverbrauch oder -bedarf in Kilowattstunden je Quadratmeter Gebäudenutzfläche und Jahr (§ 86, Anlage 10):
| Klasse | Endenergie in kWh/(m²·a) |
|---|---|
| A+ | bis 30 |
| A | bis 50 |
| B | bis 75 |
| C | bis 100 |
| D | bis 130 |
| E | bis 160 |
| F | bis 200 |
| G | bis 250 |
| H | über 250 |
Gültigkeit und Bußgeld
Ein Energieausweis gilt zehn Jahre ab Ausstellung (§ 79 Absatz 3). Wer ihn nicht, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig vorlegt oder übergibt oder die Pflichtangaben im Inserat weglässt, handelt ordnungswidrig. Das Bußgeld beträgt bis zu 10.000 Euro (§ 108 Absatz 1 Nummer 18, 19 und 21, Absatz 2 Nummer 2). Dasselbe gilt für die Ausstellung eines Ausweises ohne Berechtigung (Nummer 22).
Was der Energieausweis für Ihren Verkauf bedeutet
Ein guter Energiewert ist ein echtes Verkaufsargument, weil Käufer Energiekosten und mögliche Modernisierungen einkalkulieren. Bei schlechteren Werten hilft Transparenz: Wer den Zustand ehrlich darstellt und Modernisierungspotenziale aufzeigt, schafft Vertrauen und vermeidet spätere Diskussionen.
Legen Sie den Energieausweis deshalb schon zur Immobilienbewertung in Essen bereit. Welche Unterlagen Sie außerdem brauchen, zeigt Ihnen unser Unterlagen-Kompass in einer persönlichen Checkliste. Wenn Sie mit uns verkaufen, übernehmen wir auf Wunsch die Beschaffung der Unterlagen.
Häufige Fehler rund um den Energieausweis
Der häufigste Fehler: den Energieausweis erst kurz vor der ersten Besichtigung zu beantragen. Die Ausstellung braucht Zeit, ohne Ausweis fehlen im Inserat die Kennwerte, nach denen Interessenten filtern, und spätestens zur Besichtigung droht ein Bußgeld. Achten Sie außerdem auf den richtigen Ausweistyp (Baujahr vor November 1977) und korrekte Gebäudedaten. Ein fehlerhafter Ausweis beschädigt das Vertrauen der Käufer.
Dieser Ratgeber gibt einen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung. Stand: 26. September 2026.