Herausgeber: VIMMOVI Immobilien, Essen · Stand: 26. September 2026
Vorbereitung und Unterlagen
Am Anfang steht die Vorbereitung: Je vollständiger die Unterlagen, desto reibungsloser der Verkauf. Dazu gehören zum Beispiel Grundbuchauszug, Flurkarte, Wohn- und Nutzflächenberechnung, Grundrisse und der Energieausweis, bei Eigentumswohnungen außerdem Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlung. Den Energieausweis müssen Sie Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorlegen (§ 80 Absatz 4 GModG).
Wer früh ein vollständiges Paket zusammenstellt, kann Fragen von Käufern und finanzierenden Banken ohne Wartezeit beantworten. Muss ein Dokument erst während der Finanzierungsprüfung nachbeschafft werden, kostet das Zeit.
Es lohnt sich, frühzeitig zu prüfen, ob alte Baugenehmigungen, Nachweise über Modernisierungen oder Wartungsbelege vorliegen. Sie machen den Zustand nachvollziehbar, und der Modernisierungsstand fließt in die Bewertung ein (mehr dazu im Ratgeber Wertermittlung).
Quelle: § 80 Absatz 4 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), abgerufen am 26.09.2026. Alle Pflichten im Ratgeber Energieausweis.
Zum Unterlagen-Kompass: Ihre Checkliste nach Objektart und Situation →
Wertermittlung
Die realistische Einschätzung des Marktwerts ist die wichtigste Weichenstellung. Ein zu hoch angesetzter Preis kann Interessenten abschrecken, ein zu niedriger verschenkt Geld. Maßstab ist der Verkehrswert: der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre (§ 194 BauGB). Die Bewertung stützt sich auf aktuelle Marktdaten und die individuellen Eigenschaften der Immobilie.
Eine erste Orientierung liefert eine Online-Bewertung; belastbar wird sie erst mit einer persönlichen Begehung, die Zustand und Mikrolage berücksichtigt. Wie stark die Lage zählt, zeigen die Immobilienrichtwerte des Gutachterausschusses Essen: Für eine Standard-Eigentumswohnung (Baujahr 1962, 69 m², mittlerer Standard, unvermietet) reichen sie zum Stichtag 1. Januar 2026 stadtweit von 1.900 bis 3.300 € je Quadratmeter Wohnfläche.
Quellen: § 194 Baugesetzbuch (BauGB), abgerufen am 26.09.2026; Immobilienrichtwerte Essen, Stichtag 01.01.2026, BORIS-NRW, Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen, Datenlizenz dl-de/zero-2-0.
Vermarktung und Exposé
Ein überzeugendes Exposé mit hochwertigen Fotos, klaren Grundrissen und einer ehrlichen Objektbeschreibung ist die Visitenkarte der Immobilie. Die Vermarktung kann offen über Immobilienportale erfolgen oder diskret über einen ausgewählten Interessentenkreis.
Die Wahl des richtigen Kanals hängt vom Objekt und von Ihren Zielen ab: Standardobjekte profitieren von großer Reichweite, bei besonderen oder hochpreisigen Immobilien kann eine gezielte, diskrete Ansprache der bessere Weg sein.
Besichtigungen und Käuferprüfung
Bei Besichtigungen zählt eine gute Vorbereitung. Interessenten sollten vorqualifiziert werden, sinnvoll ist die Prüfung von Bonität und Finanzierungsbestätigung, bevor in Verhandlungen investiert wird. So konzentriert sich der Aufwand auf ernsthafte Käufer.
Eine saubere Vorqualifizierung schützt auch vor Verzögerungen: Platzt eine Finanzierung erst kurz vor dem Notartermin, kostet das wertvolle Zeit. Wer früh prüft, verkauft sicherer.
Notartermin und Übergabe
Der Kaufvertrag über eine Immobilie muss notariell beurkundet werden (§ 311b Absatz 1 BGB), er wird also beim Notar geschlossen. Ist eine Vertragsseite Unternehmer und die andere Verbraucher, soll der Verbraucher den beabsichtigten Vertragstext im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung vom Notar erhalten (§ 17 Absatz 2a BeurkG, § 310 Absatz 3 BGB).
Eigentümer wird der Käufer erst mit der Eintragung im Grundbuch (§ 873 Absatz 1, § 925 BGB). Eingetragen werden darf er erst, wenn die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts zur Grunderwerbsteuer vorliegt (§ 22 Absatz 1 GrEStG). Wann Besitz, Nutzen und Lasten übergehen, legt der Kaufvertrag fest. Das kann zum Beispiel die vollständige Zahlung des Kaufpreises sein, sodass die Übergabe vor der Eigentumsumschreibung liegt.
Im Übergabeprotokoll werden Zählerstände, übergebene Schlüssel und der Zustand der Immobilie festgehalten. Ein sorgfältiges Protokoll beugt späteren Streitigkeiten vor.
Quellen: § 311b BGB, § 873 BGB, § 925 BGB, § 310 BGB, § 17 Beurkundungsgesetz (BeurkG), § 22 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), alle abgerufen am 26.09.2026. Einzelheiten im Ratgeber Notartermin.
Mit oder ohne Makler verkaufen?
Ein Verkauf ohne Makler ist möglich, bindet aber viel Zeit und erfordert Marktkenntnis, Verhandlungsgeschick und rechtliches Grundverständnis. Ein Makler übernimmt Bewertung, Vermarktung, Besichtigungen, Käuferprüfung und Verhandlung und begleitet bis zum Notar. Beauftragen Sie einen Makler mit dem Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses, bedarf der Maklervertrag der Textform (§ 656a BGB). Wer die Provision trägt, erklärt unser Ratgeber Maklerprovision.
Gerade bei sensiblen Situationen, etwa Erbfall, Scheidung oder einer vermieteten Immobilie, kann professionelle Begleitung Fehler und Wertverluste vermeiden. Die Entscheidung sollte zu Ihrer Zeit, Ihrem Wissen und der Komplexität des Objekts passen.
Quelle: § 656a BGB, abgerufen am 26.09.2026.
Dieser Ratgeber gibt einen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung. Stand: 26. September 2026.