Herausgeber: VIMMOVI Immobilien, Essen · Stand: 26. September 2026
Warum der Notar Pflicht ist
Ein Vertrag, mit dem sich jemand verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, muss notariell beurkundet werden (§ 311b Absatz 1 Satz 1 BGB). Fehlt die Beurkundung, ist der Vertrag nichtig (§ 125 BGB); gültig wird er erst, wenn Auflassung und Grundbucheintragung trotzdem erfolgen (§ 311b Absatz 1 Satz 2 BGB). Der Notar vertritt keine Partei, sondern betreut die Beteiligten unabhängig und unparteiisch (§ 14 Absatz 1 BNotO).
Der Notar erforscht den Willen der Beteiligten, klärt den Sachverhalt, belehrt über die rechtliche Tragweite des Geschäfts und gibt die Erklärungen klar und unzweideutig wieder (§ 17 Absatz 1 BeurkG). Bei Geschäften mit Grundbuchbezug unterrichtet er sich über den Grundbuchinhalt (§ 21 Absatz 1 BeurkG).
Quellen: § 311b BGB, § 125 BGB, § 14 Bundesnotarordnung (BNotO), § 17 BeurkG, § 21 BeurkG, alle abgerufen am 26.09.2026.
Was der Notar übernimmt
Der Notar entwirft den Kaufvertrag, liest ihn im Termin vor und lässt ihn von den Beteiligten genehmigen und eigenhändig unterschreiben (§ 13 Absatz 1 BeurkG). Sind Erklärungen beim Grundbuchamt einzureichen, soll er das veranlassen, sobald die Urkunde eingereicht werden kann, außer alle Beteiligten verlangen gemeinsam etwas anderes (§ 53 BeurkG). Dazu gehören die Auflassungsvormerkung und später die Eigentumsumschreibung.
Die Auflassungsvormerkung sichert den Anspruch des Käufers auf Übertragung des Eigentums: Verfügungen über das Grundstück, die nach ihrer Eintragung getroffen werden, sind insoweit unwirksam, als sie diesen Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würden (§ 883 Absatz 1 und 2 BGB).
Quellen: § 13 BeurkG, § 53 BeurkG, § 883 BGB, alle abgerufen am 26.09.2026.
Ablauf des Termins
Ist eine Vertragsseite Unternehmer und die andere Verbraucher (Verbrauchervertrag, § 310 Absatz 3 BGB), soll der Verbraucher den beabsichtigten Vertragstext im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung vom beurkundenden Notar erhalten. Wird diese Frist unterschritten, sind die Gründe in der Niederschrift anzugeben (§ 17 Absatz 2a BeurkG). Beim Verkauf zwischen Privatleuten gilt diese Regelfrist nicht; bitten Sie den Notar trotzdem frühzeitig um den Entwurf.
Im Termin verschafft sich der Notar Gewissheit über die Person der Beteiligten (§ 10 Absatz 1 BeurkG). Dann wird die Niederschrift vorgelesen, genehmigt und eigenhändig unterschrieben; auf Verlangen ist sie Ihnen vor der Genehmigung auch zur Durchsicht vorzulegen (§ 13 Absatz 1 BeurkG). Wie lange der Termin dauert, hängt deshalb vor allem vom Umfang des Vertrags ab.
Nutzen Sie die Zeit vor dem Termin, um den Entwurf in Ruhe zu lesen und offene Punkte zu notieren. Fragen sollten Sie spätestens beim Notar ansprechen, denn er muss Sie über die rechtliche Tragweite des Vertrags belehren (§ 17 Absatz 1 BeurkG).
Quellen: § 17 BeurkG, § 310 BGB, § 10 BeurkG, § 13 BeurkG, alle abgerufen am 26.09.2026.
Checkliste zur Vorbereitung
Bringen Sie ein gültiges Ausweisdokument mit, denn der Notar muss Ihre Identität feststellen (§ 10 Absatz 1 BeurkG), und Ihre steuerliche Identifikationsnummer: Der Notar zeigt den Kaufvertrag dem Finanzamt an, und die Anzeige muss die Identifikationsnummer von Verkäufer und Käufer enthalten (§ 18 Absatz 1, § 20 Absatz 1 Nummer 1 GrEStG). Klären Sie vorab, wie der Kaufpreis gezahlt wird, ob Inventar mitverkauft wird und wann die Übergabe erfolgen soll. Auch Regelungen zu noch laufenden Krediten oder im Grundbuch eingetragenen Lasten sollten im Vorfeld besprochen sein.
Quellen: § 18 GrEStG, § 20 GrEStG, abgerufen am 26.09.2026.
Nach dem Termin
Wann der Kaufpreis fällig wird, regelt der Kaufvertrag. In das Grundbuch eingetragen werden darf der Käufer erst, wenn die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts vorliegt (§ 22 Absatz 1 GrEStG); Eigentümer wird er mit der Eintragung (§ 873 Absatz 1 BGB).
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Nordrhein-Westfalen 6,5 % (§ 1 Absatz 1 des nordrhein-westfälischen Gesetzes über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer, anzuwenden seit 1. Januar 2015). Sie bemisst sich nach dem Wert der Gegenleistung, beim Kauf also nach dem Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen (§ 8 Absatz 1, § 9 Absatz 1 Nummer 1 GrEStG). Steuerschuldner sind nach dem Gesetz beide Vertragsparteien (§ 13 Nummer 1 GrEStG); wer die Steuer im Verhältnis zueinander trägt, regelt der Kaufvertrag.
Quellen: § 1 Absatz 1 NRW-Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer, Fassung gültig ab 01.01.2015, unbefristet, abgerufen am 26.09.2026; § 8 GrEStG, § 9 GrEStG, § 13 GrEStG, § 22 GrEStG, § 873 BGB, abgerufen am 26.09.2026.
Kosten rund um den Notartermin
Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (§ 1 Absatz 1 GNotKG). Beim Kauf bestimmt der Kaufpreis den Wert, nach dem die Gebühren berechnet werden (§ 47, § 97 Absatz 1 und 3 GNotKG). Ist nichts anderes vereinbart, trägt der Käufer die Kosten der Beurkundung, der Auflassung und der Grundbucheintragung (§ 448 Absatz 2 BGB). Gegenüber dem Notar haftet allerdings jeder, dessen Erklärung beurkundet wurde, also auch der Verkäufer (§ 30 Absatz 1 GNotKG).
Hinzu kommt die Grunderwerbsteuer. Es empfiehlt sich, diese Nebenkosten von Beginn an in die Kalkulation einzubeziehen, damit der Notartermin keine finanziellen Überraschungen bringt und die Finanzierung sauber steht.
Quellen: § 1 GNotKG, § 47 GNotKG, § 97 GNotKG, § 30 GNotKG, § 448 BGB, alle abgerufen am 26.09.2026.
Dieser Ratgeber gibt einen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung. Stand: 26. September 2026.